Что такое выдел земельного участка

 

Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами. Выдел земельного участка – это процедура образования новых участков. При этом новый участок образуется путем выдела части (доли) из общедолевой собственности. Заявитель, пожелавший провести выдел земельной доли получает подтверждающий документ на новообразованный участок. За остальными участниками общедолевой собственности остаются закреплённые права в рамках долевого участия на исходный земельный участок с учётом произошедших изменений.

Особенности раздела земельного участка в натуре

Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:

  1. Для дачных участков – от 6 соток.
  2. Для фермерских и крестьянских хозяйств – от 2 гектар.
  3. Для участков под огород – от 4 соток.
  4. Для садовых участков – от 6 соток.

Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:

  1. Определение размеров каждой доли. Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
  2. Разделение построек. При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
  3. Определение размеров новых участков. Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
  4. Подготовка соглашения. После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
  5. Выполнение раздела. Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.

Скачать соглашение о разделе земельного участка между собственниками (образец)

Если участники не могут прийти к соглашению, то раздел осуществляется через суд.

Преобразуемый и выделяемый земельные участки

Земельный участок – особый объект права собственности, который представляет собой часть земной поверхности с установленной границей. Его правовой режим определяется одновременно гражданским и земельным законодательством. Как и другие индивидуально-определенные вещи, участок может быть делимым или неделимым. Согласно ст. 133 Гражданского кодекса РФ неделимым признается имущество, которое не может быть разделено в натуре без изменения целевого назначения.

Земельный кодекс России уточнил эти предписания применительно к участкам. Последние признаются делимыми в случае, если могут быть разделены на части, каждая из которых образует самодостаточный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Это положение обретает особое значение в отношении земель сельскохозяйственного назначения. При выделе речь идет о следующих объектах:

  • исходный участок, из которого выделяется одна или несколько частей. В результате процедуры он не перестает существовать, а лишь преобразуется. Площадь такого участка уменьшается, его границы изменяются.
  • вновь образуемый участок или участки, не существовавшие в качестве самостоятельных объектов гражданского и земельного права ранее. Они появляются в связи с выделом.

Для наглядности сравним состав исходных и образуемых объектов при выделе (ст.11.5 ЗК РФ) и разделе (ст. 11.4 ЗК РФ). В последнем случае исходный участок, выступающий территориальной базой размещения вновь образуемых участков, прекращает свое существование как самостоятельный объект права.

Регистрация выдела земельного участка

Заинтересованного в выделе дольщика ждет существенное облегчение при регистрации в ГКН. Для образования участка требуется только:

  • заявление о постановке на учет вновь образуемого объекта;
  • документы, необходимые для его кадастрового учета.

Государство не обязывает дольщика, осуществляющего выдел земельного участка, подавать заявление о регистрации изменений границ и площади преобразуемого объекта (ст. 24 № 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости»). Их учет осуществляется автоматически в течение трех дней со дня госрегистрации права на выделенный участок.

Порядок госрегистрации земельных участков путем выдела установлен ст. 22.2 Федерального закона №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правовым основанием может быть:

  • соглашение о выделе из земельных участков;
  • решение дольщиков об утверждении схемы расположения выделяемого участка на кадастровом плане территории;
  • решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности;
  • решение об изъятии участка для муниципальных и госнужд;
  • вердикт суда как самодостаточный правоустанавливающий документ.

Госрегистрация создания участка осуществляется на основании заявления заинтересованного лица, к которому прилагаются:

  • правоустанавливающая документация на исходный участок (не предоставляется, если преобразуемый объект зарегистрирован в ЕГРП);
  • нотариально удостоверенные согласия правообладателей (арендаторов, ипотеко- и залогодержателей) на выдел.

Правовым основанием госрегистрации права собственности на участок, образуемый при выделе в счет земельной доли, признаются документы, подтверждающие право собственности на такую долю. К ним прилагается заверенная уполномоченным чиновником муниципалитета ксерокопия протокола общего собрания дольщиков – совладельцев сельскохозяйственный угодий, которым утверждены:

  • проект межевания земельных участков;
  • список владельцев вновь образуемых объектов;
  • их доли в общем участке.

Одновременно с регистрацией права собственности на вновь образуемые участки производится госрегистрация существующих ограничений и обременений. Если права на исходный (преобразуемый) участок в ЕГРП не зарегистрированы, то они регистрируются одновременно с выделом. Примечательно, что в реестр вносится запись как о новых (измененных), так и о старых (существовавших до выдела) границах.

Регистрация выдела нового объекта из земельного участка, который уже был зарегистрирован в ЕГРП, имеет такие последствия: регистратор по собственной инициативе (без заявления дольщиков) вносит в реестр сведения об изменении площади и долей. При этом размер долей выражается в простых дробях.

Фото 1

Алгоритм выделения земельного участка

Порядок действий при ходатайстве о получении земли под ИЖС довольно простой:

  • необходимо собрать требуемые документы, подтверждающие факт нуждаемости: предоставить доказательства о том, что условия проживания не соответствует нормам Жилищного Кодекса, а также доказать отсутствие участка во владении в настоящее время;
  • выбрать земельный участок, подходящий соответствующим условиям, в пределах субъекта Федерации, где проживает заявитель;
  • подать обращение в муниципальный орган.

Поданные документы рассматриваются уполномоченной комиссией в течение полутора месяцев. В результате принимается решение, может ли семья претендовать на землю под ИЖС на безвозмездной основе. В случае положительного решения заявитель ставится в очередь на получение муниципальный земли.

После предоставления участка гражданин должен в обязательном порядке возвести на нём жилой дом. Рекомендуется не затягивать с началом строительства, так как по истечении пятилетнего срока с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию можно претендовать на оформление участка в собственность.

Чем отличается раздел земельного участка от выдела?

Одно из основных условий выдела земельного участка в натуре состоит в том, как указано выше, что оставшаяся часть участка продолжает находиться в долевом участии остальных участников долевой собственности. Но если речь заходит о разделе, то в таком случае долевое участие прекращается, а каждый из дольщиков получает положенный ему участок  (долю) земли в индивидуальную собственность.

Суды нередко путают выдел и раздел земельного участка, и  это не случайно. Как было указано выше, если выдел происходит из участка земли, который находится в долевом владении двух участников, то после процедуры выделения долевое участие прекращается. Один собственник не может быть дольщиком сам с собой.

По сути у дольщиков есть два варианта выйти из долевого участия – выдел и раздел. В первом случае один из дольщиков выделяет участок земли в свою собственность, но долевое участие на оставшуюся площадь сохраняется. Во втором случае каждый из дольщиков становиться собственником какой-то части земли, а долевое участие прекращается. Читайте про процедуру разделения земельного участка.

Ошибочно считать, что все собственники большого земельного участка только и мечтают о выделении в свою собственность какой-то площади поменьше, но лишь бы в единоличное пользование. Все зависит от целей долевого участия. Например, для организованного фермерского хозяйства, которое специализируется на выращивании зерновых культур, для животноводства и т.п. лучше подходят большие участки земли, которые более рентабельны по сравнению с небольшими по площади хозяйствами.

Другое дело, когда кто-то из участников решил, что выращивание на небольшой части земли чего-то иного принесет ему больший доход. Например, выращивание шампиньонов, вешенки, кроликов, птицы или свиней может осуществляться на меньшей территории, не требует больших площадей. А доход от такого хозяйства при хорошей организации может быть немалым.

Фото 2

Сроки и результаты

Сроки процедуры зависят от согласия других собственников на выдел. В Росреестре заявление рассматривается в течение 20 рабочих дней. В результате собственник получить выписку ЕГРН о праве собственности на участок, а также документацию с отметкой Росреестра.

При неполном предоставлении документов может последовать отказ в регистрации права собственности, который может быть оспорен в судебном порядке.

Порядок выдела земельного участка долевой собственности

Ст. 252 Гражданского кодекса РФ гарантирует дольщику возможность требовать выдела своей доли из общего имущества. Процедура осуществляется по инициативе одного или нескольких совладельцев участка, пребывающего в долевой собственности.

Для проведения выдела требуется согласие всех заинтересованных лиц, в том числе – арендаторов, ипотеко- и залогодержателей (ст. 11.2 ЗК РФ). Мнение лиц, в пользу которых установлен сервитут, не испрашивается.

Выдел доли земельного участка в натуре может быть результатом:

  • решения дольщиков, принятого на общем собрании по заявлению; заинтересованного лица;
  • вердикта суда.

Решением общего собрания дольщиков утверждают:

  • проект межевания земельных участков;
  • перечень собственников образуемых участков, если их несколько;
  • перерасчет долей на исходный участок.

Если участок образуется на основании решения собрания дольщиков в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, то дополнительное согласование расположения границ нового участка не требуется. В противном случае собственник выделяемой доли обращается к кадастровому инженеру. Последний на договорных основаниях готовит проект межевания участка для выдела в счет земельной доли.

Размер выделяемого участка определяется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю. С учетом особенности конфигурации земельного участка и свойств почвы итоговая площадь выделенного участка может отличаться от указанной в правоустанавливающих документах в большую или меньшую сторону. Лица, права которых ущемлены, могут запросить денежную компенсацию.

Выдел доли - этапы

Выдел доли - процедура, требующая времени. Прежде всего необходимо подготовить межевой план или проект межевания в зависимости от вида объекта недвижимости и целевого назначения земель. Далее следует этап согласования с остальными землепользователями – участниками общедолевой собственности. Для этого потребуется публикация объявления определённой формы в СМИ, регламентируемые органами власти. Если в течение тридцати дней ни одного из собственников отказа не последовало, можно продолжить процесс и поставить вновь образованный участок на кадастровый учёт. Этот этап требует непосредственного участия собственника либо лица по доверенности. Новый участок получит отдельный кадастровый номер и будет закреплён за собственником - заявителем.

Выдел земельного участка через суд

Если дольщики не смогли достичь соглашения о способе и условиях раздела общего участка, заинтересованное лицо вправе произвести выдел земельного участка через суд на основании ст. 252 ГК РФ. По результатам рассмотрения дела суд вправе отказать истцу-дольщику, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, связанному с невозможностью или неудобством его использования по целевому назначению (п. 35, 36 совместного Постановления Пленума ВС и ВАС от № 6/8).

В случае отказа заинтересованное лицо стоит перед выбором: оставаться совладельцем имущества или требовать от остальных дольщиков денежной компенсации. По общему правилу замена выдела земельного участка в натуре на такую компенсацию требует инициативы правообладателя.

Однако суд вправе принять такое решение по собственной инициативе без согласия дольщика, если:

  • его доля незначительна;
  • она не может быть выделена в натуре по техническим причинам;
  • дольщик очевидно не заинтересован в использовании общего участка.

Если выдел осуществляется через суд, вердикт последнего признается правоустанавливающим документом и полноценной заменой решения общего собрания дольщиков для целей госрегистрации.

Условия выдела земельного участка из общей долевой собственности

В определенных случаях законом запрещается проводить выдел земельного участка в счет земельной доли. Например, если в результате этой процедуры получиться земельный участок, который по площади не будет соответствовать требованиям установленных минимальных размеров.  То есть, прежде чем решиться на такую процедуру, которая может негативно отобразиться на отношении к дольщику со стороны других участников, если ему и дальше предстоит оставаться вместе с ними, стоит поинтересоваться, допускается ли законом в данном конкретном случае выдел.

Учтите, что выдел земельного участка в счет доли представляет собой особую процедуру, которая проходит по установленным законом правилам. При этом, новообразованные участки земли должны отвечать обязательным условиям, одним из которых является требование к их предельным как минимальным, так и максимальным размерам. Эти размеры устанавливаются различными нормативно-правовыми актами, в том числе и градостроительными.

Например, в мае 2007 года в Воронеже городской думой было принято решение, которым устанавливались максимальные и минимальные размеры площадей, выделяемые в личную собственность гражданам, как для строительства жилья, так и для ведения подсобного хозяйства. Минимальная площадь под строительство жилого дома согласно принятого решения не могла быть меньше, чем 300 м2. На основании этого решения не получится выделить участок земли, площадь которого будет меньше указанной.

Также, должны при выделе сохраняться следующие основные условия:

  • земля после процедуры должна сохранять свою категорию, какая была установлена для исходной общей площади;
  • граница выделенной земли не может пересекаться с границами муниципалитетов или населенных пунктов;
  • если на земле было разрешено использование жилой или нежилой недвижимости, это разрешение должно быть сохранено;
  • процедура выдела не нарушит права третьих лиц;
  • не будет нанесен имущественный ущерб;
  • по окончанию выдела у других собственников должен быть доступ к своим участкам.
Важно! Учтите, что выдел и раздел земельного участка проходят с учетом расположенных на нем объектов жилой и нежилой недвижимости. Поэтому, если не только земля, но и дом, здание, расположенные на ней находятся в долевой собственности, настоятельно рекомендуется проводить выдел после распределения площади объекта недвижимости. Иной порядок может привести к тому, что полученная недвижимость будет находиться на чужой территории.
Фото 3

Правовые последствия выдела земельного участка

Правовые последствия выдела земельного участка могут быть следующие:

  • Исходный (преобразуемый) участок изменяет свои площадь и границы, в остальном его правовой режим остается прежним.
  • Вновь созданный (выделяемый) участок учитывается в качестве самостоятельного объекта недвижимости. По умолчанию он обретает правовой режим исходного объекта: относится к той же категории и территориальной зоне, касательного него разрешены те же виды использования.
  • После выдела сервитуты и обременения продолжают действовать в том же правовом объеме и территориальных границах.
  • Дольщик, по заявлению которого выделен участок, становится его единственным собственником. Он утрачивает право долевой собственности на уменьшенный исходный участок.
  • Остальные дольщики сохраняют свои права на преобразованный участок, их доли пропорционально увеличиваются. Учитывая, что площадь объекта общей собственности уменьшилась, объективно объем прав совладельцев остается прежним, то есть в случае раздела они смогут претендовать на ту же площадь, что и ранее.

Образование земельного участка путем выдела

Исключительный перечень способов создания земельных участков оговорен ст. 11.2 ЗК РФ. Среди них есть:

  • единственный первичный – выдел из неразграниченных земель, пребывающих в муниципальной или госсобственности;
  • несколько вторичных (раздел, выдел, объединение, перераспределение), предполагающих преобразование существующих участков.

Таким образом, понятие «выдел земельного участка» в зависимости от контекста может иметь разный логичный объем.

  • Создание нового объекта гражданского права из целины – ранее не использованных просторов, пребывающих в публичной собственности. Земли муниципальной и госсобственности в России до сих пор не разграничены. Участки из них не образованы, на учет в госкадастре недвижимости и ЕГРП они не поставлены. Освоение таких земель для различных целей (комплексная застройка, прокладка трубопроводов, садоводство) неминуемо сопровождается выделом участков, определением и фиксацией их правового режима в ГКН, ЕГРП.
  • Преобразование земельного участка, принадлежащего двум и более дольщикам, по правилам статьи 11.5 Земельного кодекса России либо согласно предписаниям Федерального закона №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преобразование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ выделенного, уточнения границ исходного участков.
Фото 4

Судебное разбирательство

До начала судебного процесса следует разобраться с особенностями правонарушений, истец определяет:

  • характер правонарушений с точки земельного и гражданско-правового законодательства;
  • специфика и объем предпринимаемых действий для восстановления нарушенного права;
  • реакция ответчика на предъявленные требования, изучение содержания возражений на исковые требования.

Исковое заявление составляют по правилам ст. 131-135 ГПК РФ. К заявлению должны быть приложены документы на земельный участок, оплачена государственная пошлина, размеры которой определяются согласно ст. НК РФ.

Вынос границ земельного участка в натуру необходим для осуществления сделок с объектом недвижимости, строительства без нарушения прав соседей. Исковые требования, при их наличии, подаются мировому судье по месту постоянной регистрации ответчика.

Видео сюжет расскажет, как происходит вынос точек границ земельного участка на местность

13264

Выдел земельного участка

Выдел возможен по добровольному соглашению между собственниками. Его целесообразно проводить, если земельный участок большой – например, предназначен для использования в сельскохозяйственных целях, и собственники занимаются его активным освоением.

Выдел допускается в случае, когда кто-либо из собственников желает продать свою долю.

Стоимость обособленного участка со своим кадастровым номером, как отдельного объекта недвижимости, будет выше стоимости доли.

Основное условие – это возможность выдела участка в натуре в зависимости от его параметров и местоположения.

В натуре

Выделение доли предполагает предоставления ее земельного эквивалента в натуре. Собственник доли должен получить полноценный земельный участок. Процесс легко осуществим, если участок большой и расположен в удобном месте.

Спор может возникнуть относительно того, какую часть участка собственнику нужно предоставить. Часть земли может располагаться вблизи пруда, озера, водоема. Такая доля может быть выше по цене.

Если после выдела предполагается использование водных объектов, которые расположены вблизи участка и сделать это легко, обеспечив проход через изначальный участок, то собственник выделенной земли может потребовать через суд установить сервитут – право ограниченного пользования первоначальным земельным участком, из которого была обособлена доля, например, прохода или проезда.

Читайте, как узнать свою очередь на земельный участок.

Что такое приобретательная давность на земельный участок? Смотрите тут.

Доли

Если земельный участок находится в общей совместной собственности, например, у супругов или владельцев крестьянского фермерского хозяйства, то они могут подписать долевое соглашение и поделить землю на равнозначные доли или установить другое долевое соотношение.

Доли тогда не будут выделены в натуре, но одновременно собственники вправе договориться об обособлении границ конкретных долей и образовании земельного участка.