Дом в долевой собственности как его разделить

 

Что такое - раздел дома в натуре, правила и порядок раздела, стоимость раздела с помошью добровольного соглашения и через суд. Есть два варианта, как разделить дом и землю, находящиеся в долевой собственности двух и больше владельцев: мирно или же посредством решения спора в суде.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии  положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.
Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?

Российское законодательство делит землю на два вида:

  1. Первый вид – делимые участки, т.е. такие, которые можно разделить на две и более частей без ущерба их целостности. Разделенные участки можно использовать под строительство, садоводство, огородничество и прочие цели.
  2. Второй вид – неделимые участки, т.е. такие, которые не подлежат разделу ввиду нарушения целостности почвы. Если все же произвести раздел, земля потеряет в цене (ст. ЗК РФ).
Отсюда важное правило: разделу подлежит только делимый земельный участок возле дома.

При разделе частного строения нужно учитывать технические характеристики. Запрещается делить дом на двух хозяев, если сооружение станет непригодным для проживания.

Уместно разделить дом на два самостоятельных строения, если:

  • совладельцы получат комнату с отдельным входом (свободный доступ);
  • выделенные части дома останутся пригодными для проживания людей;
  • изолированность жилых помещений;
  • земельный участок под домом не поменяет своего целевого назначения.
Обращаем внимание на предельно допустимые размеры земельных участков при их разделе в общей долевой собственности на дом. Субъекты РФ устанавливают строгие нормативы, которые не должны нарушаться.

Например, для Москвы и МО нормы СанПиН следующие:

  • земли сельхоз назначения – не менее 2 гектаров;
  • земли для ведения садоводства – от 0,06 га, а участки под огородничество – не менее 0,04 гектаров;
  • земли под ИЖС – от 0,06 га, но в целом допускается 5 соток земли.

Некоторые районы устанавливают минимальный показатель в размере 14 соток земли. Если окажется, что участок не дотягивает до показателя минимума, совладельцы должны возместить недостающую часть в денежном или ином эквиваленте. Читайте, как правильно и быстро выделить земельную долю в статье «Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности«.

Фото 1

Причины раздела

Жизненные обстоятельства раздела общей долевой собственности могут быть разными, начиная от конфликтов, и заканчивая разрывом семейных отношений.

Основания для раздела дома и земли:

  • развод супругов в ЗАГС или суде (ст. 254 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ);
  • получение дома по наследству на двоих;
  • приватизация жилья;
  • споры между двумя хозяевами дома;
  • желание продать, подарить, завещать или обменять свою долю.

Одна из распространенных ситуаций – домом владеют двое собственников, между которыми возникают противоречия. Если они хотят распорядиться своими долями, сперва им предстоит разделить дом в натуре, а уже затем выделять земельный участок.

Деление земли

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Какие вопросы рассматриваются судом при разделе дома в натуре?

Какие вопросы рассматриваются судом при разделе дома в натуре?

Разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение. Квартиру разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и каждому сособственнику предоставить отдельно подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т. п.). В обычной квартире это сделать невозможно, сособственники квартиры могут только определять порядок пользования жилым помещением (см. гл. 8).

Раздел домовладения может производиться как в судебном порядке, так и добровольно путем заключения всеми сособственниками соглашения, которое подлежит государственной регистрации. После регистрации раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается.

При разделе дома в судебном порядке истцу необходимо к заявлению приложить свой вариант раздела домовладения. Для этого не нужно обращаться к эксперту, достаточно на копии плана из технического паспорта домовладения очертить границы возможного раздела.

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором случае участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух.

При разделе (выделе доли) в натуре сособственнику передается в собственность часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п.

Возможные варианты раздела (выдела доли) домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. Эксперт устанавливает в первую очередь возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то эксперт представляет варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей. В этом случае эксперт должен определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены. Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т. п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

При несоразмерном разделе домовладения, суд в решении указывает об изменении долей в праве собственности на дом. Если для раздела дома необходимо произвести переоборудование, то эксперт должен описать объем работ и материалов по переустройству. Если варианты раздела предусматривают установку дополнительного отопительного оборудования, санитарно-технических устройств, то об этом указывается в экспертном заключении и до вынесения судом решения проект таких оборудований дома должен быть согласован с соответствующими компетентными органами (пожарная служба и т. п.).

Суд, вынося решение о разделе по определенному варианту, должен в нем указать, почему выбран именно этот вариант раздела (выдела). Если доли сособственников равные и по экспертному заключению дом разделен на равные части, суд определяет, кому из участников общей долевой собственности какую часть дома предоставить. При этом учитывается сложившийся порядок пользования домовладением, нуждаемость каждой из сторон в определенных помещениях, в отдельных случаях суд принимает во внимание состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Большое значение в деле о разделе (выделе доли) дома играет строительно-техническая экспертиза. От ее результатов зависит исход дела. Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.

При невозможности раздела или выдела дома в натуре участник общей долевой собственности вправе требовать от других сособственников выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой он утрачивает право на долю в общем имуществе. Между тем, если такое требование истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же самое в отношении ответчиков: они вправе сами требовать выплаты компенсации, лишить же их принудительно собственности путем выплаты компенсации нельзя.

Однако из этого правила есть исключение. Когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае. Решение принимается на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д.

При разделе домовладения сособственник, который произвел за счет собственных средств и сил неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения, вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в праве общей собственности. При решении этого вопроса важное значение имеет тот факт, что такие улучшения были осуществлены им с согласия других участников общей долевой собственности или по решению суда, которым ему была разрешена перепланировка жилого помещения.

На увеличение доли влияют не все произведенные сособственником улучшения, а только те, которые отразились на площади дома. Такие работы, как замена кровли, укрепление фундамента и прочие работы, связанные с поддержанием технического состояния дома, не влияют на размеры долей в праве общей собственности. Если участник общей долевой собственности построил на земельном участке за счет собственных средств и сил другие подсобные постройки (баню, душ и т. п.), то это также не является основанием для увеличения его доли в праве общей собственности на домовладение, однако при разделе они переходят в его собственность целиком.

Порядок раздела дома и земли по соглашению

Фото 3

Проще всего воспользоваться законным правом на раздел дома и земли, договорившись с остальными совладельцами. Мирный способ раздела подходит в случае отсутствия взаимных претензий и споров относительно земли.

Алгоритм действий

Представим, что участники раздела не имеют разногласий и хотят разделить недвижимость по соглашению.

Порядок действий по разделу через соглашение:

  1. Обсудить спорные вопросы, договориться о сотрудничестве.
  2. Выделить долей дома в натуре (см. «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома»).
  3. Подать заявку в Росреестр или другую фирму на проведение межевания границ участка.
  4. Принять кадастрового инженера, расписаться в межевом деле и акте согласования границ участков.
  5. Направить проект в местную администрацию и узаконить сделку.
  6. Обратиться в Росимущество с запросом на раздел земельного участка.
  7. Сдать документы в МФЦ или Росреестр с целью внесения изменений.
  8. Получить бумажную или электронную выписку из ЕГРН о праве собственности на часть дома и земли.

Пример:

Шмелев и Завьялов получили наследство в виде частного дома и земельного участка в Московской области. Наследники приходились друг другу посторонними людьми, поэтому решили не жить в одном доме. Собственникам удалось договориться о разделе дома. Планировалось, что Шмелев получит причитающуюся ему ½ дома в натуре, столько же полагалось и Завьялову. Технически переустройство дома было возможным, о чем сообщил кадастровый инженер. Сразу после выдела долей в натуре Шмелев и Завьялов поделили земельный участок соразмерно своим долям. Таким образом, из общей долевой собственности на дом и землю образовались два раздельных вида собственности – независимые жилые помещения. Шмелев перевез в дом свою жену и дочку, а Завьялов сделал ремонт и продал свою часть помещения.

Документы

Завершив кадастровые работы на участке, совладельцы должны подготовить пакет документов для Росреестра:

  • письменное заявление в 2-х экземплярах;
  • техпаспорт на дом;
  • кадастровую выписку из ЕГРН расширенного типа;
  • личные паспорта РФ;
  • свидетельство или выписку из ЕГРН на жилой дом;
  • доверенность (если необходимо).
Электронная база Росреестра содержит все необходимые сведения об объектах недвижимости. Сюда же вносятся данные о госпошлине, поэтому предоставлять квитанцию об оплате не нужно.

Совладельцы получат обновленную выписку из ЕГРН, как подтверждение о внесении изменений в реестр недвижимости. Согласно п. 6 ст. 62 ФЗ № 218, такая выписка выдается в двух форматах: бумажном и электронном. Для второго случая потребуется усиленная электронно-цифровая подпись владельца имущества.

Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (образец)

Немаловажно уделить внимание составлению соглашения между 2 хозяевами дома и земли. Ниже мы рассмотрим, как его заполнить, что указать и кому подать на утверждение?

Форма

Начнем с формы документа – соглашение о разделе земли после выдела долей в доме имеет строго письменную форму.

Особенности составления:

  1. Соглашение заполняется нотариусом после обращения совладельцев.
  2. На документе должны стоять личные подписи участников сделки, круглая печать нотариуса и его подпись.
  3. Подлинник остается у нотариуса, копии выдаются обоим собственникам – для предъявления по месту регистрации (Росреестр).
  4. Заключение соглашения означает прекращение долевой собственности на объект недвижимости.

Особое внимание нужно уделить структуре документа – его содержанию.

Содержание

Соглашение о разделе земельного участка – это один из видов гражданско-правовых договоров. Сделки с недвижимостью проходят проверку у нотариуса, а с 2019 года – это обязательное условие.

Какие сведения нужно отразить:

  • дата и место составления;
  • ФИО совладельцев, паспортные данные, адреса и телефоны;
  • данные о праве собственности на земельный участок: регистрационные, кадастровые;
  • целевое назначение земли, размер участка, процентное соотношение долей участников сделки;
  • описание условий раздела земельного участка: размер переходящих долей, обстоятельства, договоренности, размер компенсации;
  • существенные детали сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • число экземпляров соглашения о разделе земли;
  • личные подписи.

Скачать образец соглашения о разделе земельного участка и прекращение долевой собственности

 

Завершает структуру документа подпись и печать нотариуса, который оказывал услуги по заверке соглашения.

Сроки и стоимость

Порядок раздела земли по соглашению занимает не так много времени. Львиная доля сроков приходится на кадастровые работы на участке – они могут занять от 2 недель до 2 месяцев, в зависимости от сложности.

Прохождение регистрации в Росреестре занимает от 14 до 30 дней, а если обращаться через МФЦ «Мои документы», сроки увеличатся на 2-3 суток.

Стоимость раздела по соглашению зависит от размера госпошлины, т.е. оплаты услуг нотариуса + издержки за техническую работу. Учет ведется от цены земельного участка – минимальный платёж 300 рублей, а максимальный не более 20 000 рублей. Скажем, если дом стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 2 000 рублей + 0,3% от цены недвижимости.

Дальнейшие расходы связаны с утверждением права собственности на частный дом и землю – за выдачу выписки из ЕГРН с вас возьмут 350 рублей.

Мирное решение

Это оптимальное решение урегулирования ситуации между двумя или более собственниками раздельной недвижимости. В этом случае объект недвижимости остается одним целым, но переходит в долевую собственность.

Технически и юридически этот вариант решения самый легкий и дешевый. Разделение на части происходит на основе договоренности, она может быть устной или письменной. Письменное соглашение приоритетней, и заверить его лучше у нотариуса, в будущем это исключит споры.

В соглашении необходимо указать:

  1. Объемы расходов на содержание недвижимости.
  2. Оплата коммунальных услуг.
  3. Как будут эксплуатироваться места общего пользования, к которым относятся кухня, коридор, ванная, туалет.

Если в дальнейшем планируется совместное проживание, то разделение земельного участка ни к чему.

Юридический раздел – это тоже в некой мере мирное соглашение. Объект недвижимости остается единым целым – у него один адрес и кадастровый номер. При этом у каждого собственника есть свой процент (доля) в общем. Такие ситуации чаще всего практикуются, когда семейная пара делит общее жилье, полученное в браке. Тогда каждый из супругов имеет во владении 50% квартиры, дома. В подтверждение тому имеется свидетельство о праве собственности на половину жилья.

В этом случае каждый владелец имеет право по своему желанию распоряжаться своей долей, совершать с ней любые юридически значимые действия.

Процесс раздела долевой собственности

Состоит разделение из таких шагов:

  1. Обращение в БТИ или специализированную компанию. На этом шаге проводится экспертиза, которая ответит на вопрос, есть ли технические возможности разделения недвижимости. В разделе могут отказать, если есть неделимые коммуникации, к примеру, санузел.
  2. Получение техпаспорта. Для этого нужно обращаться только в БТИ. Документ будет касаться только выделенной части дома.
  3. Обращение в Росреестр. Нужно снять с регистрации один объект и поставить 2 отдельных.
  4. Регистрация права собственности на выделенную часть.

Только с первого взгляда процедура разделения простая, на самом деле она может затянуться во времени на месяцы. К тому же все услуги юристов и государственных органов платные.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

  • предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);
  • расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

  • порядок деления жилых комнат;
  • правила использования общих нежилых помещений;
  • формулу оплаты коммунальных услуг;
  • определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Раздел квартиры в натуре

Фото 4

Перед тем как разделить квартиру, находящуюся в совместной долевой собственности нужно решить такие вопросы:

  • Какая рыночная стоимость недвижимости на момент поведения экспертизы.
  • Есть ли возможность разделения в натуре всех построек, если они существуют.
  • Возможна ли техническое разделение в натуре.
  • Какие работы нужно сделать в связи с переоборудованием, и какая их стоимость.

Основания для раздела

Общая долевая собственность на любой объект недвижимости – это право собственности и владения этим объектом по долям, либо в процентном соотношении к совместному имуществу.

Например, у каждого из двух совладельцев имеется доля собственности, равная 1/2 части дома и земли, либо, другой вариант, четверо собственников владеют объектом недвижимости в долях, равных 25% от общей собственности. При этом совсем не обязательно, чтобы доли были равными. 

Не все объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, могут быть разделены, для этого необходимо наличие одного, либо нескольких обстоятельств, а именно:

  1. Должно быть документальное подтверждение технической возможности раздела жилого помещения на определенное количество независимых друг от друга частей, к примеру, если это частный дом, то должна быть возможность оборудования отдельного входа и оснащения каждой независимой части отдельными коммуникациями.
  2. Также необходимо соблюдение принципа справедливости, то есть, каждый из дольщиков должен при разделе получить объект недвижимости, в процентном соотношении равным его доле, при этом это отдельное жилое помещение не должно потерять свой прежний статус. К примеру, если одному из совладельцев, согласно его доле, достается жилое помещение площадью менее норматива в данном регионе, либо выделенное помещение по ряду причин утратит статус жилого, то такой раздел разрешен не будет.
Например, два совладельца решили разделить небольшой домик, доставшийся им по наследству в равных долях. Но, при любом варианте раздела одному из собственников достается жилая комната, а второму только подсобное помещение без окон, прорубить окно не позволяет ветхость постройки. В этом случае нет никакой технической возможности обособить обе доли в отдельные жилые помещения, и, значит, раздел в натуре невозможен.Но это отнюдь не означает, что совладельцы никак не могут разделить долевую собственность. В тех случаях, когда объект недвижимости относится к неделимым видам (как в нашем примере, либо при разделе однокомнатной квартиры), то один из совладельцев может инициировать продажу своей доли недвижимости.

В этом случае также нужна будет процедура раздела,  но не физического, а имущественного, то есть, произойдет раздел имущественных прав на какой-то конкретный объем, равный доле каждого собственника, например, на половину или одну треть жилого помещения, но не на конкретную комнату, либо ее часть.

Резюмируем:

При любом разделе отдельно стоящего дома необходимо учитывать его технические характеристики. Не получится разделить жилое помещение в натуре, если постройка или ее отдельная часть станет непригодной для проживания.

Допустим раздел на два самостоятельных жилых помещения только в тех случаях, когда:

  • каждый из совладельцев получит жилье, имеющее свободный доступ (отдельный вход);
  • все выделенные части будут по-прежнему пригодны для проживания;
  • каждое из выделенных жилых помещений будет изолированным от других;
  • земля под домом не поменяет целевое назначение.

Разделение земельного участка

Осуществить раздел земли в натуре намного проще, нежели построек, квартиры. Раздел земли проводится на основе имеющихся договоров, заверенных у нотариуса. Так как сейчас законодательство к процессу регистрации земли относится лояльней, провести раздел будет легче. В большинстве случаев регистрация права собственности проводиться на основании заключенных в прошлом договоров.

Обязательным является наличие государственного акта на землю, в том случае, если земельный участок впервые принимает участие в гражданском обороте. При следующих переходах в собственность будут требовать только договор.

Порядок раздела земельного участка и дома через суд

 Хорошо, если всем совладельцам объекта недвижимости удалось договориться о разделе дома и участка, а если нет? Тогда инициатору раздела придется обращаться в суд с иском о принудительном разделе.

Алгоритм действий

Необходимо соблюдение определенного порядка действий:

  1. Попытка досудебного урегулирования.
  2. Приглашение кадастрового инженера, получение заключения о технической возможности раздела и межевого дела.
  3. Распределение долей.
  4. Сбор остальных документов.
  5. Обращение в районный (городской) суд с иском о разделе.
  6. Участие в судебных слушаниях и отстаивание своей позиции.
  7. Получение вступившего в силу решения суда.
  8. Подготовка документов для регистрации права собственности.
  9. Посещение Росреестра с заявлением об изменении записей в реестре и последующее получение выписки из ЕГРН.

Исковое заявление

  

Образец искового заявления о выделе доли

При составлении искового заявления необходимо соблюдение требований, обозначенных в ст. 131-132 ГПК РФ. Если эти требования не соблюдены, суд откажет в приеме иска.

Структура искового заявления о разделе земельного участка и жилого дома:

  • наименование и адрес судебной инстанции, в которую подается иск;
  • личные данные всех сторон процесса (ФИО, адрес, контакты);
  • цена иска;
  • описательная часть, здесь истец должен указать, каким образом он получил долю в объекте недвижимости, как используется дом и ЗУ, как распределены доли, имущественные притязания истца;
  • основания, по которым истец обращается в суд;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования;
  • мотивировочная часть, в которой истец излагает свой вариант раздела и ссылается на нормативные акты;
  • исковые требования;
  • нумерованный список документов, прилагаемых к иску;
  • дата и подпись.

Документы

Какие понадобятся документы:

  • ксерокопия паспорта истца;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техпаспорт на дом;
  • кадастровый план ЗУ;
  • свидетельство или выписка из ЕГРН;
  • экспертные и оценочные документы;
  • несколько экземпляров искового заявления (по количеству сторон процесса);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Сроки

Судебный порядок раздела займет еще больше времени, чем раздел по соглашению. Помимо всех вышеперечисленных процедур, не менее трех месяцев понадобится на сам судебный процесс. В некоторых случаях судебные процессы по разделу жилых помещений и ЗУ длятся от шести месяцев до года, или даже дольше.

Стоимость

Иски о разделе дома и ЗУ относятся к искам имущественного характера, поэтому госпошлина будет зависеть от цены иска. Минимальный размер госпошлины составляет 400 рублей, максимальный – 60 000 рублей. Вы можете рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно по Таблице 1.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины по искам о разделе дома и земельного участка в зависимости от цены иска

Дополнительно вам придется заплатить:

  • госпошлину в Росреестр – 350 рублей;
  • за выписку из ЕГРН – 400 рублей;
  • за составление кадастрового плана – 1500 рублей.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://berkutgun.ru/razdel-zhilogo-doma/
  • https://ros-nasledstvo.ru/razdel-zhilogo-doma-v-nature-mezhdu-sobstvennikami/
  • http://law-divorce.ru/kak-razdelit-dom-i-zemlyu-nahodyashhiesya-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/
  • https://kvadmetry.ru/dolevoe-vladenie/razdel-doma-i-zemli-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti.html
  • https://prosobstvennost.ru/dolevaya/kak-razdelit-dom-i-uchastok.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-razdelit-dom-i-zemlyu-nahodyashhiesya-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий