Эскроу счета что это простыми

 

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Отличия эскроу-счёта от аккредитива

Счёт эскроу и аккредитив предназначены для обеспечения безопасности проведения сделок. В этом плане они выполняют одинаковые функции по защите денежных средств и имущества, передаваемых от одного субъекта гражданского оборота к другому.

В то же время существуют принципиальные отличия эскроу-счёта от аккредитива:

  • Закрытие эскроу-счёта и перевод с него средств выполняется только при условии присутствия всех участников договорного процесса. В случае с аккредитивом он может быть закрыт его собственником (покупателем) в любое время. Более того, аккредитив даже без уведомления заинтересованных сторон может быть отозван самим банком. Правда, такой отзыв в международной практике с 2007 года уже является недействительным.
  • Положения по условию использования аккредитива носят более жёсткий характер, чем по отношению к эскроу-счёту. Использование аккредитива регламентируется законодательством, а правила зафиксированы в инструкциях Центробанка. При составлении договора по применению счёта эскроу стороны могут принимать набор только таких условий, которые нужны для осуществления конкретной сделки.
  • В сделках, обеспечивающихся аккредитивами, ответственность ложится полностью на покупателя и продавца. Именно они определяют полноту и надёжность документов для совершения выплаты денег. При использовании эскроу-счёта надёжность и полноту документации полностью контролирует эскроу-агент в лице банка.Аккредитив также предназначен для безопасности проведения сделок

Положительными сторонами применения такого счёта по сравнению с использованием аккредитива являются:

  • простота оформления;
  • лучшая защищённость от недобросовестного покупателя или продавца.

Отрицательными сторонами являются:

  • ограниченность применения эскроу-счёта в настоящее время;
  • сумма страховки денег и имущества, хранящихся на счёте эскроу, не превышает 10 млн руб.;
  • эскроу-счета могут быть взломаны сотрудниками банка.

Как пользоваться счетом эскроу?

  1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
  2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
  3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.
  4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Отличия эскроу-счетов от аккредитивного счёта и прочих аналогов

Отличия эскроу-счетов от аккредитивного счёта и прочих аналогов

Говоря о том, что эскроу-счет является новым инструментом, нельзя утверждать о его новизне принципиальной, так как существуют аналогичные банковские инструменты, также предназначенные для безопасных расчетов. Таковыми инструментами являются:

  • Банковская ячейка. Надежное средство хранения денежных средств, а также инструмент передачи наличных денег. Средства закладываются в ячейку, доступ к ним получает продавец по выполнении определенных условий;
  • Аккредитивный счет. Работает по тому же принципу, что и банковская ячейка, продавец получит доступ к деньгам после того, как выполнит условия со своей стороны.

Казалось бы, зачем изобретать очередной инструмент, если эти две системы и так отлично работают и в течение десятилетий хорошо себя зарекомендовали? Ну, допустим, банковская ячейка проигрывает эскроу-счету по очевидным причинам – достаточно неудобно носить в банк (и забирать оттуда) наличные деньги. На самом деле и у аккредитива есть несколько отличий у эскроу-счетов, которые незаметны на первый взгляд, но, однако, они являются весьма существенными:

  • Существует отзывной аккредитив, его может закрыть сам банк по распоряжению плательщика, причем, уведомление об этом получателя денег не является обязательным условием. Эскроу-счет закрывается только в случае личного присутствия всех сторон сделки.
  • Операции по аккредитивным счетам весьма жестко ограничены законодательными рамками, а вот эскроу-счет предполагает намного больше свободы действий. Ключи для разблокировки средств на аккредитиве нельзя изменить, тогда как стороны эскроу-соглашения могут сами определять, какие документы должны быть предоставлены для разблокировки счета.

Кстати, уже с лета 2019 года на территории РФ услуги расчетов по схеме могут предоставлять не только кредитные организации, но также страховые компании, биржевые брокеры, а также юридические фирмы и нотариусы. С другой стороны, открытие счетов в пределах расчетов по ДДУ имеют только банки, причем, не все, а только те, которые одобрены Центробанком (их перечень можно найти на сайте ЦБ).

  • И еще одно отличие: деньги на счетах эскроу принимают участие в системе банковского страхования вкладов, при этом размер возмещения органичен 10 млн. рублей (но это только по операциям с недвижимостью), тогда как лимит компенсации по аккредитиву (как и по счетам физических лиц) ограничен пределом в 1,4 млн. рублей.

Содержание ячеек, в свою очередь, не подпадает под действие системы страхования вложенных средств, хотя, справедливости ради, клиент банка, в случае его банкротства, получает доступ к своей ячейке по завершении процедуры смены собственника.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву – несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам – 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам – там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке – в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета – относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
Фото 1

Как изменится долевое строительство

По 214-ФЗ деньги за приобретение квартиры в новостройке теперь нельзя будет напрямую перечислять застройщикам по договору о долевом строительстве. Для этих целей покупателю потребуется открыть в банке-агенте специальный счет эскроу. То есть теперь в сделках с недвижимостью будет не две стороны, а три:

  • Фирма-застройщик, аккредитованная в выбранном банке (эскроу-агенте) – бенефициар;
  • Эскроу-агент – банк, получивший аккредитацию на оказание услуг проектного финансирования;
  • Покупатель жилья в новостройке – депонент.

Схема действия покупателя с применением счёта эскроу

Гражданин, решивший приобрести жильё в строящемся доме, должен пройти определённую процедуру в виде осуществления таких последовательных мероприятий:

  1. Заключение договора ДДУ. Здесь должно быть оговорено, что расчёты осуществляются через счёт эскроу.
  2. Регистрация ДДУ в Росреестре.
  3. Сбор документов для банка. В комплект входит: паспорт или иное удостоверение личности, справка о зарплате и копия трудовой книжки.
  4. Открытие счёта и перечисление на него полной стоимости квартиры. Если открывается ипотечный договор, то на эскроу-счёт переводится первый взнос по ипотеке.
  5. Подписание акта приёма-передачи.
  6. Оформление квартиры в собственность.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).
Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Страхование счетов эскроу

Страхование счетов эскроу


Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе"О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" от N 177-ФЗ.

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

  1. Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.
  2. Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства - 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Требуются:

  1. Заявление по форме.
  2. Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.
  3. Доверенность, если обращается представитель вкладчика.
  4. Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.


Фото 2

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – это специальный условный счет, открытый для проведения сделок в торговле. Право распоряжения счетом переходит от покупателя к продавцу при наступлении определенных условий, прописанных в договоре. Сам договор при этом становится трехсторонним, так как к участию в сделке привлекается банк в виде эскроу-агента. Такие счета чаще всего используются для осуществления торговых операций, в частности при сделках с недвижимостью.

Какие банки работают с эскроу счетами


Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

Однако разработать такой продукт для строительных компаний смогли пока что два банка — Сбербанк и «Российский капитал», принадлежащий институту «ДОМ.РФ».

«Российский капитал» выдает компаниям кредит от 300 млн рублей на 3-5 лет. Стандартная ставка 12%, но она может опуститься в случае роста продаж жилья. Стать клиентом может не всякий застройщик, а лишь тот, кто подходит под требования банка. Среди значимых факторов: опыт работы от трех лет, площадь застройки от 10 тыс. кв.м, хороший имидж, отсутствие судимости и т.д. Рассмотрения заявки достаточно быстрое — 20 рабочих дней.

У Сбербанка условия немного другие. Единой процентной ставки нет, поскольку она зависит от ряда факторов, поэтому определяется индивидуально. Обобщенно, чем больше денег перечислят на ячейку, тем выгоднее условия для застройщика. Первым девелопером, кто перешел на эксроу счета, стала компания «Брусника». Сбербанк выдал застройщику кредит на сумму 1,2 млрд рублей.


Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Появлению эскроу-счетов в российской экономике мы обязаны, в первую очередь, изменениям в законодательстве, которое регулирует долевое строительство. Ранее средства, оплачиваемые по ДДУ, поступали непосредственно на счет застройщика, который их использовал для возведения жилого дома. Однако то и дело возникали прецеденты, когда собранных денег не хватало на проведение всех строительных работ, в этом случае стройка замораживалась. Обиженные дольщики выходили на улицы с требованием к властям - наказать нерадивого застройщика и каким-то образом решить вопрос с вложенными средствами.

Нехватка денег объяснялась разными причинами. Безусловно, имели место факты прямого мошенничества, когда руководство компаний застройщиков испарялось вместе с деньгами, однако были и другие причины. Иногда средств оказывалось недостаточно по причине их неправильного распределения (или наличию пробелов в изначальном планировании), а также по причине проблем в экономике страны, в результате чего нес потери и строительный сектор (удорожание материалов, спад спроса).

Так или иначе, в правительстве посчитали, что прямая передача денег застройщику является ущербной практикой и делом рискованным, поэтому проводить оплату в пользу застройщиков безопаснее по эскроу-счетам. Таким образом, деньги передаются застройщику лишь тогда, когда им реально выполнен ряд вполне конкретных обязательств.

При разработке законопроекта предполагалось, что часть денег передается застройщику при окончании работ по заливке фундамента, еще часть – после возведения последнего этажа, и остальная часть – после выполнения всех работ (и дополнительных услуг) в полном объеме. Однако такой порядок утвержден не был, и в законе прописали, что деньги размораживаться будут только по факту ввода в эксплуатацию жилого дома.

С 2014 года, когда данный инструмент появился в правовом поле, использование эскроу-счетов застройщиками было делом сугубо добровольным. Эти несколько лет понадобились для того, чтобы протестировать инструмент платежа, который являлся новым для российской действительности. Последние изменения законодательства о долевом строительстве, подписанные в конце 2019 года (и вступающие в силу летом 2019 года) предполагают обязательный переход на эскроу-счета при расчетах с застройщиками.

Теперь контроль деятельности застройщиков (в частности, речь идет о выполнении последними своих обязательств) будет осуществлять не только Минстрой (территориальные подразделения), но и банки.

Как работают эскроу-счета

Как работают эскроу-счета

Эти счета нельзя назвать сложным инструментом, и поэтому их использование не может быть связано какими-то затруднениями. Покупатель с продавцом в присутствии банковского сотрудника подписывают договор, где указываются условия, при выполнении которых продавец получит деньги, а также срок действия этого трехстороннего договора. Если речь идет, например, о приобретении квартиры на вторичном рынке, то условием получения денег для продавца является предоставление им выписки ЕГРН, где в качестве собственника указан покупатель.

То есть, с целью выполнения имеющихся условий продавец должен подать в Росреестр пакет документов (который включает договор купли-продажи), а сотрудники Росреестра должны провести все необходимые мероприятия по перерегистрации недвижимости на другого собственника.

После подписания документа покупатель переводит на счет сумму денежных средств, указанную в договоре, и после этого продавец, в свою очередь, отправляется в Росреестр. В заключенном договоре указан срок, в течение которого условия должны быть выполнены, если этого не происходит, то банк закрывает эскроу-счет и переводит деньги покупателю на его расчетный счет. Иногда регистрационный процесс затягивается, поэтому предусмотрена возможность продления срока действия эскроу-счета банком (разумеется, с согласия остальных участников сделки), однако в этом случае банк попросит комиссию.

Если говорить о применении эскроу в долевом строительстве, то эскроу-счет просто вписывается в ДДУ вместо счета застройщика, как было раньше. С момента регистрации договора за сохранность денежных средств и за выполнение застройщиком обязательств перед банком следит уже не сам застройщик, а банк, где открыт эскроу-счет. Кстати, банк для открытия счетов выбирает застройщик.

Фото 3

Процесс открытия эскроу-счёта

Процесс открытия эскроу-счёта в пошаговом виде выглядит следующим образом:

  1. Оформление заявления об открытии счёта. Стандартного бланка заявления не существует. Каждый банк создаёт свою форму. Общим для всех является необходимость указания в документе суммы, правил осуществления банковской операции и реквизитов сторон.
  2. Предоставление покупателем в финансовое учреждение заявления об открытии счёта эскроу.
  3. Открытие счёта на сумму, определённую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Деньги вносятся наличными или путём перевода с другого счёта.
  4. Выполнение условий договора. В случае с продажей недвижимости покупателю передаются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на его имя.
  5. Предъявление банку документов, подтверждающих выполнение договора.
  6. Проверка сотрудниками банка полноты и надёжности предоставленных документов.
  7. Получение доступа бенефициара (продавца) к имеющимся на счёте средствам.

В заявлении на открытие эскроу-счёта указывается сумма вклада и реквизиты сторон

Банки РФ, предоставляющие услуги по открытию счетов эскроу

Согласно информации Центрального банка РФ, по состоянию на в пяти российских банках было открыто около 1 тыс. эскроу-счетов. Всего же на начало марта в 28 российских банках открыто 11,2 тыс. счетов застройщиков. Таким образом, для расширения использования эскроу-счетов в долевом строительстве имеются неограниченные перспективы. Скорее всего, с к уже имеющимся счетам эскроу добавятся ещё десятки тысяч новых, так как именно начиная с этой даты, застройщики могут привлекать средства граждан только на условиях использования эскроу-счетов.

По состоянию на требованиям Центробанка, предъявляемым к банкам, оказывающим услуги по открытию счетов эскроу, соответствуют уже 65 российских банков. Список их имеется на сайте ЦБ РФ. Таким образом, российская банковская система полностью готова перейти на новые условия финансирования долевого строительства.

Первым банком, открывшим эскроу-счета в России, оказался Сбербанк. Именно он в апреле 2019 года предоставил на новых условиях кредит девелоперской компании «Брусника» по строительству жилого массива в Тюмени.

Вскоре его примеру последовали банк «Российский капитал», открывший такие счета для строительной компании «Запад» в Ульяновской области, и ВТБ, заключивший соглашение с ГК ПИК.

Кроме этих банков, счета эскроу также открыли или готовы открыть:

  • «Запсибкомбанк»;
  • «ЮниКредит Банк»;
  • АБ «Россия»;
  • «Аверс»;
  • «Связьбанк»;
  • РОСБАНК;
  • «Ситибанк»;
  • РОЭКСИМБАНК;
  • «Тинькофф Банк»;
  • КБ «Центр-инвест».

Содержание договора об эскроу-счёте в долевом строительстве

Договоры об эскроу-счёте заключаются как предприятиями, так и физическими лицами. В договоре принимает участие три стороны. Банк или нотариус играют роль связующего звена между двумя сторонами, выполняя их инструкции.

Структура договора

Основными условиями договора являются:

  • Фиксация объекта (имущества, денег, ценных бумаг и т. д.), передаваемого на хранение эскроу-агенту.
  • Информация о содержании сделки, ради которой открывается счёт.
  • Определение действий, которые должен предпринять агент-эскроу по отношению к переданному ему на хранение объекту-эскроу.
  • Список документов, необходимых для выполнения действий по отношению к переданному на хранение объекту.
  • Указание на действия, которые должен предпринять агент-эскроу в случае частичного или полного невыполнения договорных условий.
  • Определение времени и условий прекращения договора.

Все условия должны быть выписаны как можно более подробно. Ключевым моментом в составлении договора является изложение процедуры передачи финансов с эскроу-счёта бенефициару или возвращение эскроу-объекта депоненту.

Вся документация по договору должна быть составлена в письменном виде и заверена подписями сторон.

Открытие эскроу-счёта является операцией, обеспечивающей безопасность сделки. Договор эскроу имеет характер самостоятельного документа, дополняющего основной договор.

Отличительными признаками договора эскроу являются следующие положения:

  • Договор является действительным, только если между сторонами заключён основной договор, не имеющий признаков фиктивности.
  • Прекращение договора эскроу не является основанием для прекращения действия основного договора и отмены взятых на себя обязательств.
  • Право на получение средств с эскроу-счёта приходит к получателю только после выполнения условий договора эскроу и основного договора.
  • Имущество или финансы, находящиеся на счёте, не могут быть отозваны депонентом.
  • Обязательна чёткая фиксация эскроу-агента.
  • Обозначение возмездности услуг эскроу-агента.

Образец договора об эскроу-счёте

Для договора об эскроу-счёте пока не существует стандартной формы. Поэтому каждый банк имеет право на создание собственного примерного образца такого договора. В качестве типичного договора об открытии этого счёта можно использовать форму, созданную в АО «БТА Банк».

Фотогалерея: образцы Соглашения и Договора об открытии счёта эскроу

В начальных главах указываются реквизиты сторон и предмет соглашения В гавах 1–6 фиксируются обязанности договаривающихся сторон, режим действия эскроу-счёта, отвественность сторон В заключительных главах приводятся юридические адреса и эскроу-расписка В главах 1–3 указывается предмет договора, режим работы эскроу-счёта и обязанности сторон В главах 3 и 4 фиксируются права и обязанности сторон В заключительной части документа фиксируется срок действия договора, порядок его изменения и расторжения

Перспективы применения счетов эскроу в России

Применение эскроу-счетов является прогрессивным шагом на пути развития российского гражданско-правового общества. Последние изменения законодательства позволяют повысить доверие контрагентов друг к другу. Модель привлечения эскроу-счетов для обеспечения надёжности проведения сделки давно опробована в мировой предпринимательской практике. Теперь она должна заработать в России.

Мировой опыт использования счетов эскроу показал эффективность их применения, прежде всего для сделок типа купли-продажи. В этой области кризис доверия между покупателем и продавцом ощущался наиболее остро.

Особенно болезненно реагировал на недостаточную надёжность проведения операций строительный бизнес. Здесь при строительстве многоквартирных домов периодически возникали проблемы между застройщиками и вкладчиками.

Именно в строительной отрасли ожидается наибольший эффект перехода от модели долевого строительства на значительно более надёжную модель с применением эскроу-счетов.
Фото 4

Нюансы использования эскроу-счёта в долевом строительстве

Правила открытия эскроу-счёта в долевом строительстве имеют некоторые особенности. Они заключаются прежде всего в самой специфике Договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

В большинстве таких договоров застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а участник долевого строительства обязуется оплатить квартиру и принять её со всеми необходимыми разрешениями.

В этом случае сторонами договора по открытию эскроу-счёта являются покупатель, застройщик и банк. Деньги за квартиру вносятся дольщиком на счёт и сохраняются там до выполнения застройщиком своих обязательств. После оформления права собственности дольщика на квартиру деньги переводятся застройщику (девелоперу), а счёт закрывается. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств деньги со счёта возвращаются покупателю (дольщику).

Таким образом, основным отличием ДДУ старого образца от ДДУ с открытием эскроу-счёта является то, что в последнем варианте деньги дольщика перечисляются не на счёт девелопера, а на специальный счёт эскроу, где они замораживаются до выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Наибольший эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства

Единственным минусом открытия эскроу-счёта является возможность банкротства или мошенничества со стороны банка. В этом случае государство в лице Агентства по страхованию вкладов гарантирует возвращение полной суммы вклада при условии, что его размер не превышает 10 млн руб.

В случае банкротства финансовой организации застройщик перезаключает договор с новым агентом. Деньги с эскроу-счетов в прогоревшем банке в размере до 10 млн руб. на каждую долю перечисляются на эскроу-счета нового агента.

Приятным нюансом для дольщика является то, что открытие счёта-эскроу для него осуществляется бесплатно.

В ДДУ с открытием эскроу-счёта бенефициарами оказались все три стороны процесса. Если для девелопера и дольщика такая форма договора обеспечивает безопасность сделки, то для банков появилась возможность привлечения физических лиц в лице дольщиков для открытия беспроцентных депозитов. «Фишка» заключается в том, что банки фактически могут использовать эти депозиты для кредитования застройщика.

Согласно последним поправкам к закону № 214-ФЗ от , теперь банки имеют право выдавать девелоперу для финансирования строительства до 100% от суммы проекта. Причём процентная ставка на кредитные средства устанавливается самим банком. Она уменьшается по мере увеличения степени готовности строительных объектов.

После сдачи строения в эксплуатацию и оформления в собственность хотя бы одной из квартир дома банк имеет право передать застройщику деньги, лежащие на эскроу-счетах дольщиков за минусом выплаченного кредита и кредитных процентов.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://hiterbober.ru/businessmen/eskrou-scheta-chto-eto.html
  • https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/
  • https://novostroev.ru/articles/eskrou-scheta-chto-zhe-eto-takoe/
  • http://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/
  • https://privatbankrf.ru/materialy/eskrou-scheta-chto-eto-i-kak-oni-pomogut-zashhitit-sredstva-dolshhikov.html
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий