Ипотека в силу закона что это

 

Ипотека в силу закона - распространенный способ кредитования, направленный на улучшение жилищных условий. Узнайте, в чем ее особенности и отличия от других форм заимствований. Ипотека в силу закона: что это? Ипотека в силу договора. Регистрация легальной ипотеки. Регистрация ссуды в силу договора. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона. Как снять обременение по законной ипотеке.

Содержание

Что такое ипотека в силу закона

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Отличие ипотеки в силу закона и договора

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа. Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке. По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральный закон «О кредитных историях»;
  • Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует. Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Регистрация ссуды в силу договора

Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.

Фото 1

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

  • Character – репутация;
  • Capacity – уровень финансового наполнения;
  • Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
  • Collateral – достаточность дохода;
  • Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

  • На каких условиях выдают ипотечный кредит в Сбербанке - описание программ банка и процентные ставки
  • Квартира в ипотеку без первоначального взноса: как оформить заявку
  • Снижение ставки по ипотеке: как уменьшить процент по кредиту

Ипотека в силу закона: что это?

Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.

Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.

Важные особенности законной ипотеки:

  1. Приобретение любого вида недвижимости или строительство дома за счет заемных средств.
  2. На покупаемый объект накладывается обременение. Заемщик получает право собственности, но будет ограничен в действиях: продажа заложенной недвижимости невозможна, также банк может устанавливать ограничения относительно прописки других граждан в квартире/дома или сдачи объекта в аренду.
  3. Если заемщик не исполняет принятые на себя обязательства, кредитор имеет право изъять заложенное имущество.
  4. Ипотека по закону — строго целевой кредит. На руки заемщик средства не получает, они перечисляются кредитором продавцу имущества.

В случае оформления жилищной ссуды в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка. Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом. В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.

Ипотечная сделка в силу закона

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Фото 2

Оформление законной ипотеки

Для оформления можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера, а можно сделать все самостоятельно. Для начала нужно обратиться к кредитной организации, чтобы уточнить, на какую сумму можно рассчитывать. После можно приступать к поиску подходящего варианта. Затем нужно заключить предварительное соглашение с продавцом и предоставить необходимый пакет документов на рассмотрение кредитной организации.

Передав все бумаги, придется ожидать решения, поскольку все бумаги будут тщательно проверяться. При положительном исходе ситуации можно будет подписать договор купли-продажи, где обязательно указывается, что недвижимость приобретается частично за кредитные средства. После этого будет произведена регистрация ипотеки и права собственности на жилье, а продавец сможет получить свои деньги.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

  1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
  2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
  3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
  4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Налоговые льготы при ипотечном кредитовании

Для граждан, которые приобретают объекты недвижимости посредством кредитования, согласно российскому законодательству предусмотрен налоговый вычет. Если говорить простыми словами, это возврат части уплаченного подоходного налога. Сумма имеет определенные ограничения в зависимости от цены купленной квартиры (не более 2 млн рублей). На сегодня максимально возможная сумма возврата составляет 260000 р.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

  • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,
  • ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от ).

Законная ипотека возникает:

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Случаи возникновения залога в силу закона

Фото 4

При возникновении легальной ипотеки появляются определенные залоговые и имущественные обязанности. Есть большое количество ситуаций, когда могут возникать данные обстоятельства – это и приобретение квартиры, отдельного дома, земельного участка и подобных объектов исключительно с привлечением заемных средств банка. То же относится и к строительству недвижимости, если оно производится на деньги, выделенные кредитной организацией.

Ипотека жилых домов и квартир

Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.

Продажа в кредит

Как уже было отмечено, ипотека – это ссуда, которая выдается гражданину для покупки недвижимого имущества, причем здесь покупаемое жилье выступает непосредственным обеспечением, что отдельно прописывается в договоре. Кредитор на время выплат по задолженности приобретает право на недвижимость, хотя залогодатель жилья имеет право проживать там.

Рента

При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса). Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти. Право собственности переходит после заключения договора ренты, но обременение действует до самой смерти рентополучателя, после чего обременение необходимо снять.

  • Покупка квартиры в ипотеку - условия кредитования в банках России, требования к заемщикам и недвижимости
  • Как избавиться от кредитов до 2019 года: амнистия для должника
  • Как оформить ипотеку в банке

Залог имущественных прав

Явным примером является покупка строящегося жилья в кредит. По сути, объект пока не возведен, однако кредитополучатель как дольщик имеет право на него, поскольку внес первоначальный взнос. Остальные деньги он занимает у кредитной организации, но для получения ипотеки банк требует обеспечение. Однако поскольку что объект еще не зарегистрирован, он не может выступать гарантией. По этой причине оформляется залог имущественных прав, а впоследствии он заменяется на построенное жилье.

Ограничения обременения права

Поскольку приобретение объектов недвижимости имеет много подводных камней, кредиторы стараются защитить себя всевозможными способами. Для этого применяются ограничения ипотеки в силу закона, которые возникают непосредственно после регистрации. Обременение права – это гарантия того, что ссудополучатель рассчитается с кредитной организацией по заемным средствам и возвратит их в установленное договором ипотеки время с определенной маржей.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

Если обратиться к законодательству, то можно увидеть, что не всякая собственность может выступать предметом ипотеки. Запрещено, например, передавать в качестве обеспечения имущество, принадлежащее государству. Для жилья, где собственниками выступают несовершеннолетние, применяется особый подход. Вот список того, что может стать предметом залога:

  • земельные участки;
  • здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
  • земельные участки вместе с объектами;
  • права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

  • отсутствует обременение и как такового залога нет;
  • в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
  • право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Фото 4

Требования к заемщику

Если гражданин планирует воспользоваться жилищной ссудой, он должен соответствовать определенным параметрам. Банк сразу обращает внимание на положительную кредитную историю, поскольку выдаваемая ссуда велика, а заимодавец заинтересован в ее возврате. Стаж на последнем месте работы должен быть минимум 6 месяцев, а возраст клиента – 21–65 лет. Сразу стоит оговориться, что приведенные параметры имеют усредненные значения, ведь каждый банк вправе предъявлять собственные требования.

Регистрация легальной ипотеки

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

Порядок регистрации:

  1. Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
  2. После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
  3. Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора. По сути, на рынке ипотечный кредит в силу договора выдается практически только при оформлении нецелевой ссуды под залог имущества или при оформлении ипотеки с залогом имущества, которое уже находится в собственности заемщика.

В чем разница ипотека и ипотека в силу закона:

  1. По ипотеке в силу закона сделка совершается только с применением залога приобретаемого имущества.
  2. Регистрация законной ипотеки и расчет с продавцом происходят в тот момент, когда и регистрируется договор купли-продажи, то есть все делается одновременно. В случае же договорного жилищного займа сначала банк выдает деньги продавцу, после оформляется сделка купли-продажи, и только после этого возможно наложение обременения: именно из-за того, что некоторое время сделка оказывается незащищенной, банки рискуют, а это может отразиться на ставках.
  3. Регистрация ипотеки в силу закона бесплатна. При договорном оформлении потребуется уплата пошлины, для заемщиков-физлиц это 1000 рублей. Если заемщиком выступает юридическое лицо, оно заплатит 4000 рублей.

В обоих случаях в роли кредитора и заемщика могут выступать кто угодно: граждане, организации (не обязательно финансовые). Не исключается и ипотека в силу закона между физическими лицами.

Фото 5

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление. Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности. Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

  • если обременение не накладывают и фактически залога нет;
  • когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
  • когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир. Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. НК РФ).

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Фото 7

Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.

Кредитор может устанавливать ограничения на сдачу имущества в аренду. Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.

Как снять ипотеку в силу закона

Полагая, что после выплаты всей причитающейся суммы долга с процентами кредитору обременение снимется автоматически, ссудополучатель сильно заблуждается. Завершив платежи, необходимо самостоятельно произвести эту процедуру. Нужно обратиться в ЕГРП с просьбой выдать новое свидетельство о праве собственности, однако для этого нужно будет предоставить определенный пакет документов, куда обязательно входит документ, свидетельствующий о полном расчете с кредитором.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://sovets.net/13927-ipoteka-v-silu-zakona.html
  • http://creditbudet.ru/wikibank/osnovaniya-vozniknoveniya-ipoteki.html
  • https://ipotekakredit.pro/ipoteka-v-rossii/v-silu-zakona-i-v-silu-dogovora-otlichiya
  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipoteka-v-silu-zakona.html
  • https://onedvizhke.ru/ipoteka/ipoteka-v-silu-zakona
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий