Продажа машино-мест.
Продажа машино-мест, находящихся в общей долевой собственности. При продаже машино-мест собственники таких объектов сталкиваются с вопросом: Как же быть с необходимой процедурой получения согласий остальных долевых собственников помещения автостоянки ввиду их огромного количества?
В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности собственник, намеренный продать свою долю, обязан либо получить согласие остальных долевых собственников, либо известить их о намерении продать свою долю. Но каких образом получить согласия остальных собственников, если применительно к помещениям, в которых расположены машино-места, их, как правило, больше, чем 40-50 человек?
В таком случае есть возможность воспользоваться услугой Росреестра — опубликовать сообщение о готовящейся продаже в Вашем личном кабинете с указанием условий сделки, и таком случае никаким иным образом никого уведомлять не нужно и в течение 30 дней с момента размещения объявления можно осуществлять продажу!
Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 42218-ФЗ сделки по отчуждение долей в праве общей долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. При подготовке к сделке нотариус запросит не согласия остальных собственников и не разосланные Вами печатные уведомления, а просто просмотрите Ваше объявление на сайте Росреестра, что упрощает проведение сделки в разы.
Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды.
Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды. В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.
На практике довольно часто встречаются ситуации, когда стороны договора аренды по какой-то причине не зарегистрировали договор, и эти причины являются самыми разнообразными. У наших клиентов, столкнувшихся с такими обстоятельствами, возникают вопросы о том, законно ли они получили денежные средства по договору аренды, считаются ли условия такого договора согласованными и могут ли они быть оспорены(чаще всего, естественно, касательно размера арендной платы).
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то условия договора аренды должны исполняться сторонами и не могут быть изменены одной из сторон. Таким образом, если договор аренды был заключен на срок более года и не был зарегистрирован, но фактически исполнялся, он считается действительным и согласованным сторонами. Но, тем не менее, есть и очевидные риски: права по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, например, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а при продаже объекта недвижимости договор аренды автоматически расторгается.
Привлечение руководителя должника к ответственности в деле о банкротстве.
В определенных случаях законодательство допускает возможность привлечения руководителя и так называемой субсидиарной ответственности по долгам организации. Субсидиарная ответственность - это когда в случае недостаточности имущества юридического лица взыскание обращается на имущество руководителя организации. Одним из случаев привлечения руководителя организации к ответственности является ситуация, когда такое лицо должно было установить, что удовлетворение требований кредитора приведет к невозможности исполнения требований других кредиторов и возникновения признаков банкротства (сумма задолженности составляет не менее 300 000 руб., которая не сможет быть погашена в течении 3 месяцев, недостаточность имущества должника для удовлетворения требований кредиторов).
Полный перечень таких обстоятельств приведен в ст. 9 ФЗ-127 "О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 года.
В таком случае руководитель должника обязан подать заявление о банкротстве юридического лица в течение 30 дней с момента наступления указанных обстоятельств, иначе он может быть привлечен в этой самой субсидиарной ответственности.
При этом руководитель должен сам, учитывая масштаб деятельности должника, объективно определить наличие у последнего одного из обстоятельств, которое требует обращение в суд с таким заявлением (п.п. 8, 9 Постановление Пленума Верховного Суда от 21.12.2017 года № 53).
Новостройка, застройщик и УК.
УК от застройщика.
Наступила заветная дата - многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Жильцы один за другим получают от застройщика акты приема - передачи объектов долевого строительства, собирают пакет документов и несут его в МФЦ, дабы зарегистрировать за собой право собственности на квартиру. Кто-то уже начал делать ремонт, все чаще и чаще по утрам раздается призывающий к действую шум перфоратора.
Управляющие компании еще никто не выбирал, ТСЖ не создано, но лифты уже функционируют, и судя по вашим наблюдениям, консьержки работают сутки через двое.
Мнение жильцов тоже никто пока еще не спрашивал, а по всем подъездам уже расклеены объявления неизвестно как выбранной управляющей компании.
Может ли застройщик не считаться с мнением жильцов? Что делать, если не устраивает тариф? Имеет ли застройщик право на самостоятельное назначение УК и как ее сменить?
Довольно часто эти вопросы волнуют новоиспеченных обладателей квартир в новостройка.
ч. 14 ст. 161 ЖК РФ говорит нам о том, что застройщик не просто имеет право, а обязан заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, не позднее, чем через 5 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. К договору нужно подготовить решение органа управления застройщика и сдать его на регистрацию в Госжилинспекцию.
В соответсвии с ч.5 ст. 162 ЖК РФ такой договор заключается на срок не более, чем 3 месяца.
Таким образом, застройщик имеет полное право на заключение такого договора без учета мнения жильцов. Как сделать так, чтобы выбрать свою УК, а не УК застройщика?
Все просто - нужно спешить готовить документы для проведения первичного общего собрания собственников многоквартирного дома.
Новостройка, застройщик и УК.
Общее собрание.
Первичное общее собрание жильцов.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Самое время провести общее собрание жильцов, чтобы в соответствии с ЖК РФ самостоятельно выбрать управляющую компанию.
Чаще всего застройщик предварительно создает аффилированную с ним УК.Но если жильцов не устраивает предложенное им УК, они могут выбрать организацию самостоятельно.
Чтобы провести первичное общее собрание, для начала необходимо определиться с формой проведения общего собрания. Ст. 44.1. ЖК РФ предлагает нам выбрать одну из трех таких форм - очную, заочную или очно-заочную.
Подробно останавливаться на них не будем, лишь отметим, что лучше всего выбрать очно-заочную форму - в таком случае будут иметь место и очная часть, и заочная. Инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме, которому необходимо получить в действующей УК список собственников.
Следующим шагом является подготовка сообщения о проведении общего собрания, в котором необходимо отразить вопросы, выносимые на голосование. Ключевыми положениями являются пункты о выборе председателя и секретаря общего собрания, членов счетной комиссии, выборе УК, размера тарифа, заключении договора управления. Далее необходимо направить каждому из собственников указанное сообщение и биллютень для голосования почтовым отправлением и подготовить реестр вручения сообщений. Затем необходимо провести очную часть, зарегистрировав всех присутствующих. После очной части в течение определенного инициатором времени проходит заочная часть, в ходе которой собственники могут предоставить заполненный биллютень инициатору.
По окончанию срока проведения заочной части счетная комиссия осуществляет подсчет голосов, а инициатор готовит протокол общего собрания, в который вносятся сведения о том, утвержден ли тот или иной вопрос, поставленный на голосование.